Ein Elternteil verstirbt, drei Erben finden sich als Miteigentümer einer Wohnung wieder, ohne etwas beantragt zu haben. Die erste Steuererklärung, die folgt, wirft sofort ein konkretes Problem auf: Wer erklärt was, auf welchem Formular und für welchen Anteil? Die Erklärung eines gemeinschaftlichen Eigentums unterliegt bestimmten steuerlichen Regeln, und Fehler bei der Verteilung zwischen den Miteigentümern können Rückfragen der Verwaltung auslösen.
Grundsteuer im Miteigentum: ein Bescheid, mehrere Schuldner
Im Gegensatz zu dem, was viele Miteigentümer annehmen, wenn sie die Post erhalten, wird die Grundsteuer nicht individuell nach Miteigentümer aufgeschlüsselt. Der Bescheid wird im Namen aller Miteigentümer ausgestellt, wenn es zwei oder drei sind. Darüber hinaus wird er im Namen desjenigen ausgestellt, der den größten Anteil hält, gefolgt von der Erwähnung “und Mitbesitzer” oder “und Miteigentümer”, je nach den von Service-Public.fr veröffentlichten Daten.
Jeder Miteigentümer muss dann entsprechend seiner Rechte beitragen. Es gibt keine steuerliche Solidarität zwischen ihnen in diesem Punkt: Wenn einer seinen Anteil nicht bezahlt, kann die Verwaltung nicht die gesamte Summe von einem anderen verlangen. Man hat also einen einzigen Bescheid, aber eine Verpflichtung zur internen Verteilung, was ein Minimum an Organisation zwischen den Parteien voraussetzt.
Um alle notwendigen Schritte auf Foncier.net zu finden, beschreibt das entsprechende Dokument die Formulare und Fristen, die für jeden Schritt der Erklärung gelten.
Teilung und Miteigentum: die beiden Regime nicht verwechseln
Wenn ein Eigentum von einem Nießbraucher und einem oder mehreren Nureigentümern gehalten wird, wird die Grundsteuer im Namen des Nießbrauchers festgesetzt. Er ist normalerweise dafür verantwortlich. Diese Unterscheidung ist bei Erbschaften mit Nießbrauchsrecht wichtig, die häufig vorkommen, wenn ein überlebender Ehepartner das Wohnrecht behält.
Regelmäßig sieht man, dass Familien ihre Situation verwechseln: Miteigentum zwischen Erben und Teilung unterliegen nicht denselben steuerlichen Regeln. Die Überprüfung des Eigentumstitels oder der notariellen Bescheinigung ermöglicht es, den Rahmen zu bestimmen, bevor man irgendetwas ausfüllt.
Einkünfte aus Immobilien im Miteigentum: seinen Anteil real oder pauschal erklären
Wenn das Miteigentum vermietet wird, erklärt jeder Miteigentümer seinen Anteil an den Einkünften aus Immobilien in seiner eigenen Steuererklärung. Die Wahl des Steuermodells (Pauschal- oder Ist-Versteuerung) erfolgt individuell, aber die Voraussetzungen für die Berechtigung müssen für jeden Miteigentümer erfüllt sein.
Im Pauschalmodell profitiert man von einem Pauschalabzug auf die erhaltenen Mieten. Im Ist-Versteuerungsmodell zieht man die tatsächlichen Kosten (Arbeiten, Zinsen, Versicherung, Grundsteuer) ab. Die Entscheidung hängt von der Höhe der abziehbaren Kosten im Verhältnis zu den Mieteinnahmen ab.
Die häufigsten Fallstricke im Formular 2044
Das Formular 2044 (Erklärung der Einkünfte aus Immobilien im Ist-Verfahren) muss nur den Anteil der Mieten und Kosten angeben, der dem Anteil des Miteigentümers entspricht. Man erklärt nicht die gesamten Einkünfte aus dem Eigentum, um sie dann zu teilen: jeder Miteigentümer füllt seine eigene Zeile mit seinem eigenen Anteil aus.
Die häufigsten Fehler:
- Die gesamten erhaltenen Mieten erklären, obwohl man nur einen Anteil am Eigentum hält, was das zu versteuernde Einkommen künstlich erhöht
- Vergessen, die abziehbaren Kosten anteilig zu melden, insbesondere die in der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten
- Keine Nachweise über die Verteilung zwischen den Miteigentümern aufbewahren, was eine spätere Überprüfung durch die Verwaltung erschwert
Erklärung der Nutzung und Bereich “Meine Immobilien verwalten”
Seit der Einführung des Bereichs “Meine Immobilien verwalten” auf impots.gouv.fr muss jeder Eigentümer die Nutzung seiner Immobilien erklären. Im Miteigentum betrifft diese Verpflichtung jeden Miteigentümer für seinen Anteil.
Ein praktischer Punkt, den man wissen sollte: Ein Fehler bei den Eigenschaften des Eigentums oder das Bestehen eines verkauften Eigentums blockiert nicht die Erklärung der Nutzung. Die Verwaltung sieht ein separates Verfahren zur Meldung oder Korrektur vor. Die Rückmeldungen hierzu variieren je nach Departement, aber die Plattform ermöglicht in der Regel die Meldung der Anomalie, ohne die Validierung des Formulars zu verhindern.
Wenn ein Miteigentümer das Eigentum nutzt und die anderen nicht
Wenn einer der Miteigentümer in der Wohnung lebt, während die anderen nicht dort wohnen, unterscheidet sich die Erklärung der Nutzung für jeden. Der Bewohner erklärt das Eigentum als Hauptwohnsitz. Die anderen erklären es als nicht persönlich genutztes Eigentum.
Diese Konfiguration hat direkte Auswirkungen auf mögliche Steuerbefreiungen oder Erhöhungen der Wohnsteuer für Zweitwohnungen, je nach Gemeinde. Es ist ratsam, die katasterliche Situation des Eigentums zu überprüfen, bevor man seine Erklärung validiert.
Miteigentum und IFI: der Abschlag als steuerlicher Hebel
Für Vermögen, die der Immobilienvermögensteuer (Impôt sur la Fortune Immobilière) unterliegen, kann ein im Miteigentum gehaltenes Eigentum einen Abschlag erfahren. Die Logik ist einfach: Ein Miteigentum ist weniger liquide als ein im Alleineigentum gehaltenes Eigentum, da der Verkauf die Zustimmung der Miteigentümer oder eine gerichtliche Entscheidung erfordert.
Jeder Miteigentümer erklärt den Wert seines Anteils in seinem steuerpflichtigen Vermögen für die IFI, wobei gegebenenfalls ein Abschlag zur Berücksichtigung dieser geringeren Liquidität angewendet wird. Der Satz dieses Abschlags ist nicht starr gesetzlich festgelegt, was einen Ermessensspielraum lässt, aber auch ein Risiko für eine Nachprüfung birgt, wenn die Minderung der Verwaltung übertrieben erscheint.
- Den Verkehrswert des Eigentums insgesamt bewerten, bevor der Anteil pro rata angewendet wird
- Einen Abschlag anwenden, der mit der geltenden Rechtsprechung übereinstimmt, und den Grund dokumentieren
- Eine schriftliche Aufzeichnung der verwendeten Bewertungsmethode aufbewahren, insbesondere im Falle einer Kontrolle
Die steuerliche Verwaltung eines im Miteigentum gehaltenen Eigentums basiert auf einem konstanten Prinzip: Jeder Miteigentümer ist für seine eigene Erklärung verantwortlich, für seinen eigenen Anteil. Es gibt keinen Mechanismus, der es einem erlaubt, für andere zu erklären. Die genaue Natur des Eigentums (Miteigentum, Teilung oder eine Kombination aus beidem) zu überprüfen, bleibt der erste Reflex, den man haben sollte, bevor man irgendetwas auf den Steuerplattformen eingibt.
