Ein Wasserschaden in der Tiefgarage, ein Sturz im Treppenhaus, ein Fassadenriss, der Passanten gefährdet: Jeder Schadenfall in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wirft eine ganze Reihe von Fragen dazu auf, welche Leistungen tatsächlich in Anspruch genommen werden können. Beim Schutz eines Gebäudes kommt es bei der Wahl des Versicherungsvertrags auf technische Kriterien an, die sich nicht allein durch einen Vergleich der Prämien abdecken lassen.
Schadenhistorie und Verlängerung des Gebäudeversicherungsvertrags für die Eigentümergemeinschaft
Oft wird angenommen, dass sich der Vergleich auf die Höhe des Jahresbeitrags beschränkt. In der Praxis kann ein Versicherer den Vertrag zum Ablauf kündigen, wenn er sich an den von ihm gezahlten Schadenssummen orientiert – selbst dann, wenn die Eigentümergemeinschaft nicht für den Schaden verantwortlich gemacht wurde. Das verändert die Ausgangslage beim Vergleich der Angebote.
Bevor Angebote eingeholt werden, lohnt es sich, die Schadenhistorie der letzten drei bis fünf Jahre zusammenzustellen. Bei einem Gebäude, für das mehrere Wasserschäden gemeldet wurden, setzen manche Versicherer höhere Selbstbeteiligungen an oder schließen Wasserschäden im Untergeschoss vom Versicherungsschutz aus. Andere Versicherer, die auf Eigentümergemeinschaften mit ausgeprägter Schadenhistorie spezialisiert sind, übernehmen das Risiko gegen einen angepassten Beitrag.
Für eine verlässliche Bestandsaufnahme kann ein Vergleich von Gebäudeversicherungen für Eigentümergemeinschaften hilfreich sein, der die Verlängerungs- und Kündigungsbedingungen der einzelnen Versicherer aufführt. Dieses Kriterium wird in Angeboten selten hervorgehoben, ist für die langfristige Stabilität des Versicherungsschutzes jedoch entscheidend.
Ein günstiger Vertrag, der nach dem ersten Schaden gekündigt werden kann, ist teurer als ein stabiler Vertrag. Diese Frage sollte man dem Makler oder Versicherer vor der Unterzeichnung unbedingt stellen.
Versicherungssummen und tatsächlicher Gebäudewert: die Gefahr einer Unterbewertung
Die im Vertrag angegebenen Versicherungssummen bestimmen die maximale Entschädigung bei einem größeren Schaden. Wurden diese Summen seit mehreren Jahren nicht angepasst, droht der Eigentümergemeinschaft nach einem Brand oder Einsturz eine nur teilweise Entschädigung.
Konkret gibt die Hausverwaltung beim Abschluss einer Gebäudeversicherung mit umfassendem Schutz einen Wiederherstellungswert an. Dieser Wert dient als Berechnungsgrundlage für die Prämie, aber auch für die Entschädigung. Wurde das Gebäude saniert – etwa durch eine Außendämmung, einen neuen Aufzug oder eine Dachsanierung –, entspricht der ursprüngliche Wert nicht mehr dem tatsächlichen Gebäudewert.
So lässt sich prüfen, ob die Versicherungssummen angemessen sind
Die Hausverwaltung kann beim Versicherer oder Makler eine Aktualisierung auf Grundlage des Baukostenindex anfordern. Manche Verträge sehen eine automatische Indexierung vor, andere nicht. Beim Vergleich sollte man daher Folgendes prüfen:
- Ob eine Klausel zur jährlichen Indexierung der Versicherungssummen enthalten ist, damit diese nicht jedes Jahr neu verhandelt werden müssen.
- Wie der Versicherer den Wiederherstellungswert berechnet (Neuwert, Zeitwert abzüglich Wertminderung oder angegebener Wert).
- Welche Meldepflichten bei größeren, von der Eigentümerversammlung beschlossenen Bauarbeiten gelten, da eine unterlassene Meldung zu einer proportionalen Kürzung der Entschädigung führen kann.
Ein bei Vertragsabschluss wettbewerbsfähiger Vertrag kann ungeeignet werden, wenn der Versicherungsschutz nicht mit dem veränderten Bedarf des Gebäudes Schritt hält. Diese Diskrepanz zeigt sich erst im Schadenfall – wenn es zu spät ist, sie zu beheben.
Haftpflichtschutz und Schäden am Gemeinschaftseigentum
Das Alur-Gesetz verpflichtet die Wohnungseigentümergemeinschaft, mindestens eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, die Schäden abdeckt, die Dritten durch das Gemeinschaftseigentum entstehen. Dieser Grundschutz versichert nicht das Gebäude selbst: Er entschädigt beispielsweise das Opfer eines Dachziegels, der auf ein Auto fällt, einer gebrochenen Treppenstufe oder eines Lecks an einer gemeinschaftlichen Leitung.
Eine reine Haftpflichtversicherung reicht nicht aus, um ein Gebäude nach einem Schaden wiederaufzubauen. Für Sachschäden am Gemeinschaftseigentum – etwa durch Brand, Explosion, Sturm oder Wasserschäden – ist eine Gebäudeversicherung mit umfassendem Schutz erforderlich, die in Angeboten häufig als MRI bezeichnet wird.
Gebäudeschutz je nach Gebäudetyp vergleichen
Ein älteres Gebäude mit Bleirohren birgt andere Risiken als eine neuere Wohnanlage mit gemeinschaftlicher Heizungsanlage. Beim Vergleich sollte man drei konkrete Punkte berücksichtigen:
- Die Selbstbeteiligungen bei Wasserschäden, der häufigsten Schadenart in Eigentümergemeinschaften. Manche Verträge sehen eine Selbstbeteiligung pro betroffenem Sondereigentum vor, andere eine einmalige Selbstbeteiligung pro Ereignis.
- Besondere Ausschlüsse: Einige Policen schließen Schäden aus, die auf nachweislich mangelhafte Instandhaltung zurückzuführen sind. Das kann bei älteren Gebäuden problematisch sein.
- Die Schadenregulierung zwischen Versicherern, da jeder Vertrag über die branchenweiten Vereinbarungen hinaus eigene Regelungen vorsieht.
Angebote für die Gebäudeversicherung vergleichen: identische Unterlagen einreichen
Für Gebäude in Eigentümergemeinschaften gibt es keine offizielle Beitragstabelle. Der Tarif hängt von den angegebenen Gebäudemerkmalen, dem gewählten Versicherungsschutz, den vereinbarten Selbstbeteiligungen und der Schadenhistorie ab. Zwei Angebote lassen sich nur sinnvoll vergleichen, wenn jedem Versicherer exakt dieselben Unterlagen vorgelegt werden.
Die Hausverwaltung stellt dafür eine standardisierte Dokumentation zusammen. Sie umfasst die Beschreibung des Gebäudes (Anzahl der Einheiten, Fläche des Gemeinschaftseigentums, Baujahr, gemeinschaftliche Einrichtungen), das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung mit den beschlossenen Bauarbeiten sowie die Schadenhistorie. Diese Unterlagen werden unverändert an jeden angefragten Versicherer oder Makler übermittelt.
Ohne identische Unterlagen sind die Angebote nicht vergleichbar: Ein Versicherer, der auf Grundlage unvollständiger Angaben kalkuliert, kann einen irreführenden Tarif anbieten, der nach der ersten Schadenmeldung nach oben korrigiert wird. Die Sorgfalt bei der Zusammenstellung der ursprünglichen Unterlagen ist für einen verlässlichen Vergleich wichtiger als die Anzahl der eingeholten Angebote.
Die endgültige Entscheidung fällt selten zugunsten des niedrigsten Beitrags. Ein Versicherungsvertrag für die Eigentümergemeinschaft, der angemessen indexierte Versicherungssummen, vertretbare Selbstbeteiligungen bei Wasserschäden und klare Verlängerungsbedingungen kombiniert, schützt das Gebäude und die Wohnungseigentümer langfristig. Ein Lockangebot hingegen kann sich bereits beim ersten größeren Schaden gegen die Eigentümergemeinschaft wenden.
