Waterschade in de ondergrondse parkeergarage, een val in het diensttrappenhuis, een gevelscheur die voorbijgangers in gevaar brengt: elk schadegeval in een appartementsgebouw roept tal van vragen op over de garanties waarop daadwerkelijk een beroep kan worden gedaan. Om een gebouw te beschermen, moet de keuze van de verzekeringsovereenkomst gebaseerd zijn op technische criteria die je niet alleen met een vergelijking van de premies kunt beoordelen.
Schadeverleden en verlenging van de verzekering voor het appartementsgebouw
Vaak denkt men dat de vergelijking ophoudt bij het bedrag van de jaarlijkse premie. In de praktijk kan een verzekeraar bij het verstrijken van de looptijd weigeren de overeenkomst te verlengen op basis van de bedragen die hij heeft uitgekeerd, zelfs als de vereniging van mede-eigenaars niet aansprakelijk is gesteld voor het schadegeval. Dat maakt een groot verschil bij het vergelijken van offertes.
Voordat je offertes aanvraagt, is het verstandig om het schadeverleden van de afgelopen drie tot vijf jaar te verzamelen. Bij een gebouw waar meerdere gevallen van waterschade zijn gemeld, zullen sommige verzekeraars een hoger eigen risico hanteren of waterschadedekking in kelders uitsluiten. Andere verzekeraars, gespecialiseerd in appartementsgebouwen met een uitgesproken schadeverleden, aanvaarden het risico tegen een aangepaste premie.
Voor een betrouwbaar overzicht kun je gebruikmaken van een vergelijking van verzekeringen voor appartementsgebouwen met informatie over de verlengings- en opzeggingsvoorwaarden van elke verzekeraar. Dit criterium wordt in offertes zelden benadrukt, maar weegt zwaar door op de stabiliteit van de dekking op middellange termijn.
Een goedkope overeenkomst die na het eerste schadegeval kan worden opgezegd, is duurder dan een stabiele overeenkomst. Dit is de eerste vraag die je vóór ondertekening aan de makelaar of verzekeraar moet stellen.
Verzekerde kapitalen en de werkelijke waarde van het gebouw: de valkuil van onderverzekering
Het bedrag van de in de overeenkomst opgegeven verzekerde kapitalen bepaalt de maximale vergoeding bij een ernstig schadegeval. Als deze kapitalen al jaren niet zijn herzien, loopt de vereniging van mede-eigenaars het risico op een gedeeltelijke vergoeding na een brand of instorting.
Concreet geeft de syndicus bij het afsluiten van een uitgebreide gebouwenverzekering een heropbouwwaarde op. Deze waarde vormt de basis voor de berekening van de premie, maar ook van de vergoeding. Als het gebouw is gerenoveerd (buitenisolatie, nieuwe lift, dakrenovatie), komt de oorspronkelijke waarde niet meer overeen met de werkelijkheid.
Controleren of de verzekerde kapitalen toereikend zijn
De syndicus kan de verzekeraar of makelaar vragen om de verzekerde kapitalen bij te werken op basis van de bouwkostenindex. Sommige overeenkomsten voorzien in een automatische indexering, andere niet. Controleer daarom bij het vergelijken:
- Of er een clausule is voor jaarlijkse indexering van de verzekerde kapitalen, zodat je niet elk jaar opnieuw hoeft te onderhandelen.
- Welke berekeningsmethode de verzekeraar hanteert voor de heropbouwwaarde (nieuwwaarde, waarde na aftrek van slijtage, opgegeven waarde).
- Welke meldingsverplichtingen gelden bij belangrijke werkzaamheden die tijdens de algemene vergadering zijn goedgekeurd, aangezien het niet melden ervan kan leiden tot een evenredige verlaging van de vergoeding.
Een overeenkomst die bij het afsluiten voordelig lijkt, kan ongeschikt worden als de dekking niet meegroeit met de veranderende behoeften van het gebouw. Die kloof wordt pas zichtbaar bij een schadegeval, wanneer het te laat is om nog iets aan te passen.
Aansprakelijkheidsdekking en schade aan de gemeenschappelijke delen
De Alur-wet verplicht de vereniging van mede-eigenaars om minimaal een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten die schade aan derden vanuit de gemeenschappelijke delen dekt. Deze basisdekking beschermt het gebouw zelf niet: ze vergoedt het slachtoffer van een dakpan die op een auto valt, een kapotte trede of een lek uit een gemeenschappelijke leiding.
Alleen een aansprakelijkheidsverzekering volstaat niet om na een schadegeval te herbouwen. Voor dekking van materiële schade aan de gemeenschappelijke delen (brand, explosie, storm, waterschade) is een uitgebreide gebouwenverzekering nodig, in offertes vaak aangeduid als MRI.
Schadedekking vergelijken op basis van het type gebouw
Een oud gebouw met loden leidingen brengt andere risico’s met zich mee dan een recente residentie met een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie. Vergelijk daarom drie concrete punten:
- Het eigen risico bij waterschade, de belangrijkste oorzaak van schadegevallen in appartementsgebouwen. Sommige overeenkomsten hanteren een eigen risico per getroffen appartement, andere één eigen risico per gebeurtenis.
- Specifieke uitsluitingen: sommige polissen sluiten schade door aantoonbaar achterstallig onderhoud uit, wat problemen kan opleveren in een verouderd gebouw.
- De afhandeling van schadegevallen tussen verzekeraars, aangezien elke overeenkomst eigen voorwaarden bevat naast de afspraken binnen de sector.
Offertes voor een verzekering van het appartementsgebouw vergelijken op basis van hetzelfde dossier
Er bestaat geen officiële premietabel voor appartementsgebouwen. De premie hangt af van de opgegeven kenmerken, de gekozen dekking, het eigen risico en het schadeverleden. Twee offertes vergelijken heeft alleen zin als het dossier dat aan elke verzekeraar wordt bezorgd exact hetzelfde is.
De syndicus stelt een standaarddossier samen met een beschrijving van het gebouw (aantal appartementen, oppervlakte van de gemeenschappelijke delen, bouwjaar, gemeenschappelijke voorzieningen), de notulen van de laatste algemene vergadering met daarin de goedgekeurde werkzaamheden en het schadeverleden. Dit dossier wordt ongewijzigd naar elke benaderde verzekeraar of makelaar gestuurd.
Zonder identiek dossier zijn offertes niet vergelijkbaar: een verzekeraar die een offerte opstelt op basis van onvolledige informatie, zal een misleidend tarief voorstellen dat na de eerste schademelding naar boven wordt bijgesteld. De zorgvuldigheid van het oorspronkelijke dossier is veel bepalender voor een betrouwbare vergelijking dan het aantal aangevraagde offertes.
De uiteindelijke keuze wordt zelden bepaald door de laagste premie. Een verzekering voor een appartementsgebouw met correct geïndexeerde verzekerde kapitalen, redelijke eigen risico’s bij waterschade en duidelijke verlengingsvoorwaarden beschermt het gebouw en de mede-eigenaars op lange termijn. Een loktarief kan de vereniging van mede-eigenaars daarentegen al na het eerste ernstige schadegeval duur komen te staan.
