Las personas tienen una doble visión sobre la propiedad de inmuebles de alquiler. Por un lado, ser un arrendador parece ser un buen plan para ganar mucho dinero de manera relativamente fácil y segura, además de poseer bienes raíces. Por otro lado, la gente teme los riesgos asociados, el tiempo que se debe dedicar a ellos, los inquilinos problemáticos, así como el hecho de que puede haber más costos de los previstos y otros riesgos importantes.
Tener una propiedad de alquiler es algo que la gente tiene en mente
Muchos se dicen unos a otros, algún día compraré o tendré que construir para alquilar. Y luego llega el día en que quieres planificar tu jubilación o por cualquier otra razón, y piensas: “Podríamos comprar una o dos propiedades de alquiler para generar ingresos directos y diversificar nuestras inversiones”.
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Hemos elaborado para ti una lista de aspectos a favor y en contra para guiarte en este tipo de decisión.
Ventajas de invertir en inmuebles de alquiler
Las ventajas de poseer una propiedad de alquiler son relativamente pocas, hemos enumerado cuatro, pero son significativas. Para decirlo de manera sencilla, si todo se alinea bien, puedes obtener un retorno interesante con una propiedad de alquiler.
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El alquiler es un ingreso regular
La mayor ventaja de poseer una propiedad de alquiler es que los inquilinos te proporcionarán un ingreso directo. Estos alquileres mensuales pueden financiar un crédito si necesitas uno o nutrir directamente tus ahorros.
Si posees una casa que alquilas por 800€ al mes, esa casa, una vez ocupada, generará 9.600€ brutos al año en tus cuentas.
Es difícil cuestionar tal flujo de ingresos directos. Sin embargo, vale la pena mencionar que este tipo de cifras es optimista y que no deberíamos conformarnos con esperar tales resultados. Para la seguridad en tu plan financiero, cuenta con un mes de vacaciones al año o cada 18 meses, todo depende del estado de tu casa de alquiler o del tipo de inquilino.
Crecimiento del valor del ingreso inmobiliario
Además, dado que eres propietario, tienes todo que ganar con un aumento del valor de la propiedad a lo largo del tiempo debido a la evolución de la demanda en la región, incluso si la propiedad no sufre cambios. Es común realizar la plusvalía ya que los precios de los inmuebles tienden a subir. Por ejemplo, en los últimos 7 años, el precio medio de las villas ha pasado de 117.677€ a 144.087€.
Fuente:
https://statbel.fgov.be Esto va a ser evidentemente algo variable, ya que depende en gran medida de la zona donde se encuentre tu propiedad de alquiler. En algunas regiones, el valor puede aumentar considerablemente en unos pocos años, mientras que en otras puede aumentar de manera más razonable. Idealmente, este crecimiento de valor sigue al menos el ritmo de la inflación. Si estás en una región superior a la media, tu retorno se volverá muy importante.
Puedes aumentar el valor de tu propiedad
Otro factor que debes tener en cuenta es que siempre puedes agregar valor a la propiedad que mantienes y mejoras. Hacer cosas como repintar la casa, agregar un nuevo revestimiento, renovar el interior, hacer el paisajismo básico en el patio y el jardín, etc., añadirá valor a la casa sin incurrir en grandes gastos financieros.
No solo te permitirá cobrar más por el alquiler, sino que también aumentará el valor de la propiedad si decides venderla en el futuro.
Si te gustan los proyectos de mejora del hogar, esto debería ser un atractivo importante para la compra de una propiedad de alquiler. Tendrás la oportunidad de desarrollarlo en el momento de la adquisición así como entre inquilinos, lo que te dará muy buenos dividendos.
Puedes invertir teniendo una parte del capital
Si tienes suficiente para pagar los gastos notariales y/o el IVA, dependiendo de si construyes o compras en el mercado antiguo, más el 10% del precio de compra, deberías poder obtener un crédito fácilmente. Son los alquileres los que pagarán el crédito y deberías siempre obtener un saldo mensual positivo. Al final del plazo del crédito, el total del alquiler se vuelve neto.
Cada reembolso de pagos mensuales es una especie de ahorro forzado que tu inquilino hace por ti.
Los inconvenientes de los inmuebles de alquiler
Cada moneda tiene su reverso, y no sería honesto no mencionar los caprichos que un arrendador puede sufrir. Individualmente, estos inconvenientes son relativamente menores, pero deben ser considerados.
Concentración de activos
Uno de los inconvenientes de invertir en un inmueble de alquiler es que para la mayoría de las personas, la propiedad de un inmueble de alquiler representa una concentración significativa de sus activos.
El problema de esta concentración es la falta de diversificación. Quieras o no, al poseer una propiedad de alquiler, te conectas al mercado inmobiliario local de manera muy estrecha. Imagina que compraste y una fábrica se instala en el vecindario inmediato.
La concentración de activos no es una buena estrategia de inversión. Sin embargo, cuanto más riqueza tengas, menos se convierte en un factor de riesgo, y más la propiedad de un inmueble se convierte en una herramienta de diversificación en lugar de una prioridad.
Riesgo del inquilino
- Los inquilinos siempre corren el riesgo de no pagar su alquiler. Esto sigue siendo una minoría de casos, pero cuando te sucede, es muy molesto y financieramente puede ser un costo que arruine tu rendimiento anual. Por supuesto, a veces tendrás un buen inquilino que paga su alquiler a tiempo durante años y años, pero nunca es una garantía.
- Algunos inquilinos también pueden causar más daños que otros. Por supuesto, tendrás el depósito de garantía, pero sigue siendo un costo y un riesgo.
- También existe el riesgo de no tener inquilino alguno, lo que significa que tendrás períodos de desocupación de la propiedad donde esta no genera ningún ingreso por alquiler.
Impuestos y gastos y seguros
Ya sea que la propiedad esté alquilada o no, siempre tendrás que pagar impuestos sobre la propiedad, el costo del seguro sobre la propiedad y si se trata de un edificio colectivo, el fiduciario del inmueble. Ten en cuenta que para los impuestos, estás sujeto a la doble imposición en Bélgica ya que se te grava sobre el ingreso catastral a través de la cuenta de impuesto inmobiliario y el ingreso catastral indexado aumenta tu ingreso en tu declaración fiscal. Pero no te preocupes, el impuesto sobre los bienes de alquiler de uso privado es relativamente bajo a pesar de todo en Bélgica.
Es un costo bastante estable que sabrás claramente de antemano, pero sigue siendo un costo que reduce tus ganancias. Es particularmente doloroso si no tienes a alguien ocupando tu propiedad, ya que eso significa que esos costos irán directamente a tus ahorros. Pero esta situación es rara porque la demanda de propiedades en alquiler es alta en toda Bélgica.
Inversión personal más importante que otras inversiones
En la mayoría de los casos, deberás dedicar tiempo a esta propiedad de alquiler:
- deberás hacer diversas reparaciones en algún momento,
- deberás interactuar con los inquilinos,
- deberás buscar nuevos inquilinos y visitar la propiedad,
- tendrás algunos trabajos administrativos, como el registro del contrato de arrendamiento, el inventario,…
Puedes deshacerte de este problema contratando una empresa de gestión, pero al hacerlo, planificas el rendimiento del alquiler de esta propiedad.
Conclusión
Conoces los pros y los contras de los inmuebles de alquiler. Sigue siendo una oportunidad a aprovechar por las siguientes razones:
- regularidad de los ingresos,
- bajos tipos de interés, y por lo tanto un bajo rendimiento del ahorro,
- bajos tipos y por lo tanto el crédito hipotecario en muy buenas condiciones,
- baja imposición en comparación con los ingresos del trabajo.
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