Le persone hanno una doppia visione della proprietà degli immobili in affitto. Da un lato, essere un locatore sembra essere un buon piano per guadagnare molti soldi relativamente facilmente e in sicurezza, e inoltre, possedete beni immobili. Dall’altro lato, le persone temono i rischi associati, il tempo da dedicare a questi, i cattivi inquilini ma anche il fatto che potrebbero esserci più costi del previsto e altri rischi significativi.
Avere una proprietà in affitto è qualcosa che le persone hanno in mente
Molti dicono l’uno all’altro, un giorno comprerò o dovrò costruire per affittare. E poi arriva il giorno in cui volete pianificare la vostra pensione o per qualsiasi altro motivo, e pensate: « Potremmo acquistare una o due proprietà in affitto per guadagnare un reddito diretto e diversificare i nostri investimenti ».
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Abbiamo stilato per voi un elenco di aspetti favorevoli e sfavorevoli per guidarvi in questo tipo di decisione.
Vantaggi dell’immobiliare in affitto
I vantaggi di possedere una proprietà in affitto sono relativamente pochi, ne abbiamo elencati quattro, ma sono significativi. Per dirla in modo semplice, se tutto si allinea bene, potete ottenere un ritorno interessante con una proprietà in affitto.
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L’affitto è un reddito regolare
Il maggiore vantaggio di possedere una proprietà in affitto è che gli inquilini vi forniranno un reddito diretto. Questi affitti mensili possono sia finanziare un prestito se doveste farne uno, sia nutrire direttamente i vostri risparmi.
Se possedete una casa che affittate per 800€ al mese, questa casa, una volta occupata, genererà 9.600€ lordi all’anno sui vostri conti.
È difficile contestare un tale flusso di reddito diretto. Non lo fa, vale la pena, tuttavia, che questo tipo di cifre sia ottimista e che non dovremmo accontentarci di aspettare tali risultati. Per la sicurezza nel vostro piano finanziario, considerate un giorno festivo dell’ordine di un mese all’anno o ogni 18 mesi, tutto dipende dalle condizioni della vostra casa in affitto o dal tipo di inquilino.
Crescita del valore del reddito immobiliare
Inoltre, poiché siete un proprietario, avete tutto da guadagnare da un aumento del valore della proprietà nel tempo a causa dell’evoluzione della domanda nella regione, anche se la proprietà non subisce cambiamenti. È comune realizzare una plusvalenza poiché i prezzi degli immobili sono orientati verso l’alto. Ad esempio, negli ultimi 7 anni, il prezzo medio delle ville è passato da 117.677€ a 144.087€.
Fonte :
https://statbel.fgov.be Questo sarà ovviamente un fattore variabile, poiché dipende fortemente dalla zona in cui si trova la vostra proprietà in affitto. In alcune regioni, il valore può aumentare considerevolmente in pochi anni, mentre in altre può aumentare in modo più ragionevole. Idealmente, questa crescita del valore segue almeno il ritmo dell’inflazione. Se siete in una regione superiore alla media, il vostro ritorno diventerà molto importante.
Potete aumentare il valore della vostra proprietà
L’altro fattore che dovete considerare è che potete sempre aggiungere valore alla proprietà che mantenete e migliorate. Fare cose come ridipingere la casa, aggiungere un nuovo rivestimento, ristrutturare l’interno, fare il paesaggio di base nel cortile e nel giardino, ecc. aggiungerà valore alla casa senza costi significativi di risorse finanziarie.
Non solo vi permetterà di addebitare di più per l’affitto, ma aumenterà anche il valore della proprietà se decidete di venderla in futuro.
Se vi piacciono i progetti di miglioramento della casa, questo dovrebbe essere un’attrazione principale per l’acquisto di una proprietà in affitto. Avrete la possibilità di svilupparla al momento dell’acquisizione così come tra gli inquilini, il che vi darà ottimi dividendi.
Potete investire avendo una parte del capitale
Se avete abbastanza per pagare le spese notarili e/o l’IVA, a seconda che stiate costruendo o acquistando un immobile usato, più il 10% del prezzo d’acquisto, dovreste facilmente ottenere un prestito. Sono gli affitti che pagheranno il prestito e dovreste sempre ottenere un saldo mensile positivo. Alla fine della durata del prestito, l’affitto totale diventa netto.
Ogni rimborso di pagamenti mensili è una sorta di risparmio forzato che il vostro inquilino fa per voi.
Gli svantaggi dell’immobiliare in affitto
Ogni medaglia ha il suo rovescio, e non sarebbe onesto non menzionare i capricci che un locatore può subire. Singolarmente, questi svantaggi sono relativamente lievi, ma devono essere presi in considerazione.
Concentrazione degli attivi
Uno degli svantaggi di investire in un immobile in affitto è che per la maggior parte delle persone, la proprietà di un immobile in affitto rappresenta una concentrazione significativa dei loro attivi.
Il problema di questa concentrazione è la mancanza di diversificazione. Che lo vogliate o no, possedendo una proprietà in affitto, vi collegate al mercato immobiliare locale in modo molto stretto. Immaginate di aver acquistato e che una fabbrica si sia installata nel vicinato immediato.
La concentrazione degli attivi non è una buona strategia di investimento. Tuttavia, più avete ricchezze, meno diventa un fattore di rischio, e più la proprietà di un immobile diventa uno strumento di diversificazione piuttosto che una priorità.
Rischio inquilino
- Gli inquilini corrono sempre il rischio di non pagare il loro affitto. Si tratta ancora di una minoranza di casi, ma quando succede, è molto fastidioso e finanziariamente, può essere un costo che rovinerà il vostro rendimento annuale. Certo, a volte avrete un buon inquilino che paga il suo affitto in tempo per anni e anni, ma non è mai una garanzia.
- Alcuni inquilini possono anche causare più danni di altri. Certo, avrete la cauzione, ma è sempre un costo e un rischio.
- C’è anche il rischio di non avere affittuari, il che significa che avrete periodi di inattività della proprietà in cui la proprietà non genera alcun reddito da affitto.
Tasse, spese e assicurazioni
Che la proprietà sia affittata o meno, dovrete sempre pagare le tasse immobiliari, il costo dell’assicurazione sulla proprietà e se si tratta di un immobile collettivo, il fiduciario del bene. Notate che per le tasse, siete soggetti a doppia imposizione in Belgio poiché siete tassati sul reddito catastale tramite il conto delle imposte immobiliari e il reddito catastale indicizzato aumenta il vostro reddito nella vostra dichiarazione fiscale. Ma state tranquilli, la tassa sugli immobili in affitto a uso privato è relativamente bassa nonostante tutto in Belgio.
È un costo abbastanza stabile che saprete chiaramente in anticipo, ma rimane un costo che riduce i vostri profitti. È particolarmente doloroso se non avete qualcuno che occupa la vostra proprietà, poiché significa che questi costi andranno direttamente ai vostri risparmi. Ma questa situazione è rara perché la domanda di proprietà in affitto è alta in tutto il Belgio.
Investimento personale più importante rispetto ad altri investimenti
Nella maggior parte dei casi, dovrete dedicare tempo a questa proprietà in affitto:
- dovrete fare varie riparazioni a un certo punto,
- dovrete interagire con gli inquilini,
- dovrete cercare nuovi inquilini e visitare la proprietà,
- avrete alcuni lavori amministrativi, come la registrazione del contratto di affitto, l’inventario,…
Potete liberarvi di questo problema assumendo una società di gestione, ma in tal modo, pianificate il rendimento dell’affitto di questa proprietà.
Conclusione
Conoscete i pro e i contro dell’immobiliare in affitto. Rimane un’opportunità da cogliere per le seguenti ragioni:
- regolarità dei redditi,
- tassi d’interesse bassi, e quindi un basso rendimento dei risparmi,
- tassi bassi e quindi prestiti immobiliari a condizioni molto buone,
- bassa tassazione rispetto ai redditi da lavoro.
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