As pessoas têm uma visão dupla sobre a propriedade de imóveis para aluguel. Por um lado, ser um proprietário parece ser um bom plano para ganhar muito dinheiro de forma relativamente fácil e segura, além de você possuir bens imóveis. Por outro lado, as pessoas temem os riscos associados, o tempo a ser gasto com eles, os inquilinos problemáticos, mas também o fato de que pode haver mais custos do que o previsto e outros riscos significativos.
Possuir um imóvel para aluguel é algo que as pessoas têm em mente
Muitas pessoas dizem umas às outras: um dia eu comprarei ou terei que construir para alugar. E então chega o dia em que você quer planejar sua aposentadoria ou por qualquer outro motivo, e você pensa: “Poderíamos comprar uma ou duas propriedades para aluguel para gerar uma renda direta e diversificar nossos investimentos”.
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Estabelecemos para você uma lista de aspectos a favor e contra para guiá-lo nesse tipo de decisão.
Vantagens de investir em imóveis para aluguel
As vantagens de possuir um imóvel para aluguel são relativamente poucas, listamos quatro, mas são significativas. Para simplificar, se tudo se alinhar bem, você pode obter um retorno interessante com um imóvel para aluguel.
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O aluguel é uma renda regular
O maior benefício de possuir um imóvel para aluguel é que os inquilinos lhe proporcionarão uma renda direta. Esses aluguéis mensais podem tanto financiar um empréstimo, caso você precise, quanto alimentar diretamente sua poupança.
Se você possui uma casa que aluga por 800€ por mês, essa casa, uma vez ocupada, gerará 9.600€ brutos por ano em suas contas.
É difícil contestar um fluxo de renda direta como esse. No entanto, vale a pena ressaltar que esses números podem ser otimistas e que não devemos nos contentar em esperar tais resultados. Para a segurança do seu plano financeiro, considere um mês de férias a cada ano ou a cada 18 meses, tudo depende do estado da sua casa para aluguel ou do tipo de inquilino.
Crescimento do valor do imóvel
Além disso, como você é um proprietário, você tem tudo a ganhar com um aumento no valor da propriedade ao longo do tempo devido à evolução da demanda na região, mesmo que a propriedade não sofra mudanças. É comum realizar a valorização, uma vez que os preços dos imóveis estão em alta. Por exemplo, nos últimos 7 anos, o preço médio das vilas passou de 117.677€ para 144.087€.
Fonte:
https://statbel.fgov.be Isso será, evidentemente, uma variável, pois depende fortemente da área onde sua propriedade para aluguel está localizada. Em algumas regiões, o valor pode aumentar consideravelmente em poucos anos, enquanto em outras, pode aumentar de forma mais razoável. Idealmente, esse crescimento de valor deve acompanhar pelo menos a inflação. Se você estiver em uma região acima da média, seu retorno se tornará muito importante.
Você pode aumentar o valor da sua propriedade
Outro fator que você deve considerar é que sempre pode adicionar valor à propriedade que mantém e melhora. Fazer coisas como repintar a casa, adicionar um novo revestimento, reformar o interior, fazer a jardinagem básica no quintal e no jardim, etc., adicionará valor à casa sem custos financeiros significativos.
Isso não apenas permitirá que você cobre mais pelo aluguel, mas também aumentará o valor da propriedade se você decidir vendê-la no futuro.
Se você gosta de projetos de melhoria de habitação, isso deve ser um grande atrativo para a compra de um imóvel para aluguel. Você terá a oportunidade de desenvolvê-lo no momento da aquisição, assim como entre os inquilinos, o que lhe dará bons dividendos.
Você pode investir tendo uma parte do capital
Se você tem o suficiente para pagar as taxas de cartório e/ou o IVA, dependendo se você constrói ou compra um imóvel usado, mais 10% do preço de compra, você deve conseguir um empréstimo facilmente. São os aluguéis que pagarão o empréstimo e você deve sempre obter um saldo mensal positivo. No final do prazo do empréstimo, o total do aluguel se torna líquido.
Cada pagamento mensal é uma espécie de poupança forçada que seu inquilino faz por você.
Desvantagens do imóvel para aluguel
Cada moeda tem seu lado negativo, e não seria honesto não mencionar os caprichos que um proprietário pode sofrer. Individualmente, essas desvantagens são relativamente pequenas, mas devem ser consideradas.
Concentração de ativos
Uma das desvantagens de investir em um imóvel para aluguel é que, para a maioria das pessoas, a propriedade de um imóvel para aluguel representa uma concentração significativa de seus ativos.
O problema dessa concentração é a falta de diversificação. Quer você queira ou não, ao possuir um imóvel para aluguel, você se conecta ao mercado imobiliário local de forma muito estreita. Imagine ter comprado e uma fábrica se instala nas proximidades.
A concentração de ativos não é uma boa estratégia de investimento. No entanto, quanto mais riqueza você tiver, menos isso se torna um fator de risco, e mais a propriedade de um imóvel se torna uma ferramenta de diversificação em vez de uma prioridade.
Risco do inquilino
- Os inquilinos sempre correm o risco de não pagar o aluguel. Isso ainda é uma minoria de casos, mas quando isso acontece, é muito frustrante e financeiramente pode ser um custo que arruína seu rendimento anual. Claro, às vezes você terá um bom inquilino que paga seu aluguel em dia por anos e anos, mas isso nunca é uma garantia.
- Alguns inquilinos também podem causar mais danos do que outros. Claro, você terá o depósito de segurança, mas isso ainda é um custo e um risco.
- Há também o risco de não ter inquilino algum, o que significa que você terá períodos de vacância da propriedade onde ela não gera nenhuma renda de aluguel.
Impostos, taxas e seguros
Se a propriedade estiver alugada ou não, você sempre terá que pagar os impostos sobre a propriedade, o custo do seguro sobre a propriedade e, se for um edifício coletivo, o fiduciário do imóvel. Note que, para os impostos, você está sujeito à dupla tributação na Bélgica, uma vez que é tributado sobre a renda cadastral através da conta de imposto imobiliário e a renda cadastral indexada aumenta sua renda na sua declaração fiscal. Mas fique tranquilo, o imposto sobre imóveis para aluguel de uso privado é relativamente baixo, apesar de tudo, na Bélgica.
É um custo bastante estável que você saberá claramente com antecedência, mas continua sendo um custo que reduz seus lucros. É particularmente doloroso se você não tiver alguém ocupando sua propriedade, pois isso significa que esses custos virão diretamente da sua poupança. Mas essa situação é rara, pois a demanda por imóveis para aluguel é alta em toda a Bélgica.
Investimento pessoal mais significativo do que outros investimentos
Na maioria dos casos, você terá que dedicar tempo a essa propriedade para aluguel:
- você terá que fazer várias reparações em algum momento,
- você terá que interagir com os inquilinos,
- você terá que procurar novos inquilinos e visitar a propriedade,
- você terá alguns trabalhos administrativos, como o registro do contrato de aluguel, o inventário,…
Você pode se livrar desse problema contratando uma empresa de gestão, mas ao fazer isso, você planeja o retorno do aluguel dessa propriedade.
Conclusão
Você conhece os prós e contras do imóvel para aluguel. Isso continua sendo uma oportunidade a ser aproveitada pelos seguintes motivos:
- regularidade da renda,
- taxas de juros baixas, e portanto um baixo retorno da poupança,
- taxas baixas e, portanto, crédito imobiliário em condições muito boas,
- baixa tributação em comparação com a renda do trabalho.
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